Avant même de démarrer cette comparaison, je tiens à rappeler que le principal est que vous vous sentiez bien avec votre famille. La vision que je vais exposer n’est que ma vision personnelle suite à mes expériences et mes objectifs de vie. Cette décision appartient à chacun selon son profil et ses objectifs.
Pour information et en toute transparence, à titre personnel, je suis propriétaire de ma résidence principale depuis 6 ans et celle-ci a une plus-value latente positif sur le papier.
Définition de la résidence principale
Une résidence principale est le lieu où une personne ou une famille réside de manière permanente. C’est l’endroit où l’on vit, où l’on dort, où l’on mange et où l’on se repose. Elle peut être une maison, un appartement ou tout autre type de logement, et est généralement considérée comme la résidence principale d’une personne si elle y passe la majorité de son temps et s’y trouve lorsqu’elle n’est pas en voyage ou en déplacement.
Certaines réglementations fiscales accordent des avantages spécifiques aux propriétaires de résidences principales. Par exemple, en France, les propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération fiscale sur la plus-value réalisée lors de la vente de leur résidence principale.
Être Propriétaire de sa Résidence Principale
Le principal atout est le fait d’être propriétaire de l’appartement ou la maison que vous habitez avec votre famille, où vous construisez des souvenirs, des moments inoubliables avec vos proches. Vous pouvez y faire ce que vous voulez, si vous ne dérangez pas et que cela n’a pas d’impact sur le voisinage.
Certes, vous n’avez pas l’épée Damoclès au-dessus de la tête qu’un jour le bailleur vous dise de partir car il souhaite lui y vivre ou installer son enfant. Après les raisons pour qu’un bailleur rompt le bail (hormis le fait de ne pas payer le loyer) sont très limitées. Voir le site de l’administration française
Certes, si vous décidez de vendre et que vous avez la chance de faire une plus-value par rapport à votre achat (qui ne prend pas en compte l’inflation), vous serez exempt de taxe sur cette plus-value.
Mais à part cela, pour un investisseur, je ne vois pas d’autres avantages que le confort d’esprit.
Si vous souhaitez déménager, et parfois la vie exige un déménagement rapide, cela va s’avérer compliqué car il va falloir trouver le bon acheteur au prix que vous souhaitez, en espérant que ne l’on soit pas dans une période de baisse des prix. Cela va prendre au minimum 2/3 mois entre les démarches administratives et la recherche du financement des acquéreurs. Et si vous décidez de ne pas vous en séparer car « on ne sait jamais si on souhaite revenir dans quelques années » et que vous décidez de le louer, vous perdrez l’avantage sur l’exemption de taxe sur la plus-value (sans compter que vous subirez les impôts sur vos loyers car vous ne l’aurez pas anticiper lors de l’achat).
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter de nombreuses dépenses :
- Taxe Foncière
- Charges de copropriété (si vous vivez dans une copropriété)
- Intérêt bancaire sur votre emprunt
- Assurance de prêt sur votre emprunt
Être Locataire de sa Résidence Principale
Être locataire de sa résidence principale a les atouts et les inconvénients inverses qu’être propriétaire.
Certes, vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez dans votre maison/appartement. Vous ne pouvez pas construire une nouvelle chambre en aménageant les combles sans l’accord du propriétaire (personnellement, je donnerai mon accord). Mais vous avez le droit de repeindre les murs à votre guise, changer la cuisine, installer des étagères, … tant que vous remettez en l’état à votre départ si votre bailleur vous le demande (bail nu).
Vous pouvez rompre le bail à tout moment, avec un préavis de 3 mois pour un bail nu et 1 mois pour un bail meublé, si vous décidez de changer de quartier car celui-ci s’est détérioré ou que vous n’aimez pas vos voisins.
Et la seule dépense qui incombe uniquement au locataire, et non au propriétaire occupant, est son loyer. Alors certes, cette dépense est importante mais nous allons comparer ces dépenses, ce qui vous aidera peut-être à faire votre choix.
Les Dépenses et les Recettes
Pour plus de simplicité, je vais prendre mon exemple dans les grandes lignes:
Propriétaire
locataire
- Taxe Foncière : 674€ (plus basse de France pour information), soit -56€ par mois
- Charges de copropriété car je vis en appartement : 556€ par trimestre (hors gros travaux éventuels), soit -185€ par mois
- Intérêts bancaire : -300€ par mois (nous avons mis 100k€ d’apport pour l’acquisition) à un taux de 1.45%
- Assurance emprunteur : -30€ par mois
- Capital Remboursé : +1200€ par mois
Soit +629€ mais un apport de 100k€ et une capacité d’emprunt diminué de 310k€.
- Loyer : -1535€ par mois (selon Meilleursagents.com)
- Si on considère que les 100k€ aurait été investi selon les préceptes de LibrecommelR, cela vous aurait rapporté +585€ par mois
- Vous auriez pu investir dans des biens locatifs à l’équilibre (je ne parle même pas avec cashflow positif) à hauteur de 310k€ pour un taux identique de 1.45%, vous rembourseriez +1115€ de capital par mois
Soit +165€ par mois
Prenons le même exemple avec les taux d’intérêts actuels, soit 3.29% en moyenne sur meilleurstaux:
Les intérêts d’emprunt montent à 850€ par mois, au lieu des 300€, soit +550€. Si à cela on rajoute l’augmentation significatives des taxes foncières partout en France en 2023 (demandez aux propriétaires marseillais ce qu’ils en pensent), la situation n’est plus à l’avantage de la résidence principale sur le plan comptable.
Alors, vous allez me dire que les taux d’intérêts augmentent aussi pour les investissements locatifs mais dans le cadre du locatif mais un vrai investisseur ne va investir que si il trouve une bonne affaire et qui sera au minimum à l’équilibre. Quant au loyer, soit disant indexé sur l’inflation, son augmentation a été plafonné par le gouvernement à 3.5% soit beaucoup moins que l’inflation selon l’Insee. Et dans tout cela, je ne compte pas les éventuelles aides au logement de la part de la CAF qui sont accessible uniquement pour les locataires.
Mon avis
Pour un investisseur immobilier, être propriétaire de sa résidence principale n’est pas la meilleure solution et encore plus dans le contexte de taux élevés actuel. D’un point de vue investisseur, l’unique intérêt serait de faire des aller-retours afin d’être exonéré de la taxe sur les plus-value et ainsi constitué un capital à réinvestir à côté, à la manière d’un marchand de biens mais sans les contraintes.
Après l’avantage principal d’être propriétaire est plus psychologique, notamment pour les familles, car nous voulons préserver et protéger au mieux nos proches. Devoir déménager en cours d’année, peut être contraignant pour les écoles des enfants ou les loisirs.
Je vous laisse vous faire votre propre opinion et vous propose de regarder la vidéo de Michael Ferrari, l’un de mes mentors, qui traitent de la question de façon mesurée en décortiquant la vidéo d’un économiste qui traite lui aussi de la question. N’hésitez pas à nous donner votre avis.
Libre Comme l'R 